金科服务将登陆H股 生长前景被资本市场看好

在存量物业不停增加的配景下，房企分拆物业服务上市已成局势所趋。11月5日，金科智慧服务团体股份有限公司（下称“金科智慧服务”）公布招股计划。

根据计划，该公司拟刊行1.33亿H股，其中香港发售1196万股，国际发售1.21亿股。每股发售价41.8-47.6港元，股票预计于2020年11月17日正式挂牌生意业务。

值得关注的是，停止今年上半年，金科智慧服务在管面积破亿达1.3亿平方米，近三年净利润复合增长率达81.5%，跻身物企头部阵营的同时，公司已获得磐信、高瓴、中信、融汇等机构的投资。与此同时，该公司还在外扩项目，生长社区增值、非业主增值以及智慧科技等服务，从而打破物企现有业务界限，从社区走向都会，建设自身竞争护城河。在业内人士看来，数字化时代传统、粗犷的服务将一去不复返，专项服务的开展使企业不再依赖单一物业收入，这些都将重构物业行业增长的逻辑。

金科智慧服务综合实力一连多年位列百强前十，治理面积快速增长，智慧科技物业特色显着，上市后该公司有望借助资本气力，缔造更高的价值。稳占上市物企头部阵营 发展性被资本市场看幸亏房地产开发增速逐年放缓、市场进入存量房时代的大配景下，曾经作为行业隶属定位的物业服务步入生长快车道。

据中指院数据显示，物业服务百强企业在管总修建面积由2015年约50亿平方米增至2019年约104亿平方米，复合年增长率为20.4%，不外，在管面积破亿的上市企业仅碧桂园服务、雅生活服务等6家物业企业。克日金科智慧服务通过港交所上市聆讯，其将成为新晋在管面积破亿的上市企业。招股书显示，停止今年上半年，公司在管面积为1.3亿平方米，近三年在管面积复合增长率达39%，远超行业平均增长水平。招股书指出，预计募资7-8亿美元。

对于募资用途，公司表现将60%的资金用于收并购以及扩大业务规模和笼罩规模，10%用于数字化及智能治理系统的升级，20%用于继续生长增值服务，另外10%来增补运营资金。从2000年建立至今的20年里，金科智慧服务已走出重庆大本营，不仅实现了全国化结构，还笼罩了多领域、多业态。

停止现在，公司已进入北京、重庆、天津等133座都会，签约843个项目，服务全国超500万业主。同时，其业务笼罩物业治理、非业主增值、社区增值、智慧科技四大服务领域，主要为高端住宅、商业楼宇、工业园区、政府公建等多业态提供智慧服务解决方案。

不仅在管规模、业务结构体现抢眼，金科智慧服务的业绩增速也较快速。公司总营收从2017年的10.47亿元增长至2019年的23.28亿元，净利润由1.14亿元增长至3.74亿元。

而且疫情之下业绩增长依旧稳健，今年上半年公司净利润为3亿元，而上年同期则为1.66亿元。中指陈诉指出，金科智慧服务近三年净利润复合增长率达81.5%，与港上市企业对比，其净利润复合增长率位居第四位，盈利能力显著。

停止现在，中指已一连五年颁给金科“中国物业服务企业综合实力十强”。此外，金科还一连六年保持中西部市场占有率第一，以及多年位列重庆、无锡等都会物业服务企业综合实力第一。

华创证券、华安证券等证券机构公布的研报均提及，金科服务板块上市稳步推进，释放独立谋划能力的同时，未来有望获得主流物业公司高估值溢价，并对其后继发展性一性看好。业主满足度领跑行业，用户口碑成就金科服务“金”字招牌由于在管修建面积的增加及有效的成本控制措施，中国各大物业治理公司的盈利能力将连续改善。

不外，如何突破传统物业服务界限，纵深扩大公司的规模和物业领域，获得更多增量市场、实现收益多元化，成为各大物业公司角逐头部的关键。从横向来看，近年来金科智慧服务正在鼎力大举外拓项目，不停拓展项目数量界限。近年来，金科智慧服务对关联方的依赖在逐年降低，今年上半年第三方外拓项目占比超50%的面积，首次凌驾关联方。

同时，为母公司金科团体提供服务所发生的收入占总收入比重也在逐年下降，2019年的比例仅为22.5%。财经评论员严跃进认为，金科智慧服务外拓项目的在管修建面积已经占到在管总修建面积五成以上，这在过分依赖房企母公司输送项目的物业公司中，已经做到了行业清流。未来，公司仍然需要连续拓宽物业治理领域，并提升资金能力及收并购能力。

事实上，从纵向来看，除主营传统物业治理服务外，近年来金科智慧服务正在拓宽其服务领域，社区增值、非业主增值以及智慧科技等服务已为其带来了更多元的收入。近三年，公司增值服务总收益由2.8亿元增至8.35亿元，复合增长率约为72.8%，增速远高于同期物业百强企业28.5%的均值。

事实上，相较于传统的住宅物业治理板块，非住宅物业治理领域市场集中度较低、被称为“蓝海”市场，可是非住宅客户的需求普遍较高，其服务质量尺度比住宅物业更为庞大，这对包罗金科在内的物业企业提出了挑战。对此，金科智慧服务方面先容称，面临多方挑战，公司有自己奇特的一道打法。

除了首倡“邻里文化”、“万家宴”等邻里万人系列运动外，公司还形成了“金管家体系”、“金悦家体系”及“金慧家体系”等三种尺度化服务体系，以前介服务、案场服务、非业主增值服务等为主体的非业主增值服务体系，不停打造多元化服务产物矩阵。据招股书先容，公司自2006年向独立第三方提供增值服务，2013年提供社区增值服务，2015年搭建“365”生活服务体系，进入生活增值服务元年。由于服务内容多样、服务水平较高，凭据中指研究院陈诉显示，停止2019年底，金科智慧服务的住宅物业客户中，客户满足度一连八年达90%以上，远超同年75.40%的行业均值。

易居企业团体CEO丁祖昱认为，此前规模化增长是物业企业谋划的主要指标，但在规模到达一定水平后，物业企业需要加速提升自身都会深耕的能力。另外，随着物业服务价钱的逐步放开，物业公司有望获得更高的盈利质量，而专项服务的开展使企业不再依赖单一物业收入，这也将重构物业行业增长的逻辑。科技平台能力出众 差异化价值成生长关键近年来房企分拆物业上市行动显着加速，今年已有20余家房企子公司分拆上市取得希望，另有多家公司已通告拟分拆上市。面临猛烈的市场竞争，抢不到新赛道，且自身业务增长点、增值服务等并不突出的企业或被淘汰，而未来进入精致化生长阶段，“科技＋服务力”或将成为物业企业恒久生长的基石。

早在2016年，金科服务就开始探索智慧化升级，是海内率先提出“人力机械化、机械智能化”的服务企业，现已经是行业内罕有的国家高新技术企业，拥有得15项软件著作权和17项专利，有着极强的技术壁垒。同时金科服务还与世界级软件企业一起打造了底层大数据系统，经由4年的努力，先后携手海内外科技巨头建设视频感知、虚拟生命、图像引擎三大团结实验室，不停的在科技赋能服务方面开拓创新。同时，在非住宅智慧解决方案方面，金科服务陆续进入工业园区、中高端楼宇等多种都会场景，不仅实现了全方位智慧安防、立体监控和智能联动。

2018年，金科智慧服务将“服务+科技”、“服务+生态”生长之路提升到公司战略层面。以大数据、物联网智慧服务平台为驱动，公司不仅为住宅社区、工业园区、商写楼宇等业态提供智慧服务综合解决方案，更将智慧服务的落地应用向都会级服务场景延伸。

此外，金科还在结构都会空间服务，已为重庆、长沙、无锡、郑州、唐山等地的高等院校、高铁车站、三甲医院等单元提供智慧化的都会级社会服务。此外，金科智慧服务已经与多个都会新区及政府告竣了互助，将为他们开拓都会级此外智慧安防、智慧企服、智慧运营等智慧服务。“在数字化时代，已往传统的、粗犷的物业服务将一去不复返。”丁祖昱认为，未来2-5年，借助人工智能、大数据、互联网与物联网等科技气力，物业行业将快速裂变，越发专业、更高品质的服务模式将陆续泛起。

中指院指出，金科服务综合实力一连多年位列百强前十，治理面积快速增长，智慧科技物业特色显著。未来，金科服务将借助资本气力，以高效、人性化的社区服务，缔造更高的价值。

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